物业管理方案作为新接物业日后的管理纲领性指导性的文本,应达到配合开发商后期销售的针对性;对物业管理定位、服务标准把握的准确性;方案自身的系统性、针对性及实施的可操作性和物业管理公司利用的有效性等要求。
物业管理方案编制前,需做好以下的的准备工作:

(1)收集楼盘资料:
地理位置、楼盘规模、设施设备、开发商公司情况、开发计划、楼盘市场定位、规划配套、管理用房情况、销售价格、附近环境状况、治安状况、周边环境、交通状况、施工计划及目前进度、开发商售楼承诺、楼盘销售情况、业主构成
(2)掌握开发商对管理服务质量标准的要求;
(3)掌握业主的结构、文化、层次和素质构成,对管理服务的需求和要求标准;
(4)掌握该地区同等档次楼盘物业管理服务水平及收费水平;
(5)掌握公司对该楼盘接管策略、目标及可支配资料;
(6)准备现有的管理方案作为参考。

方案编制要点
不同特点,不同性质,不同档次的楼盘小区,其物业管理方案都会有很大的异同,但基本上都必须遵循以下的要点:
根据楼盘市场定位、开发商的要求、业主结构和需求等因素,确定服务质量标准,物业管理定位。

(1)根据楼盘性质、特点等因素确定物业管理方法。
(2)制定服务标准与管理方法后,提出服务承诺和具体指标,列出具体落实措施。
(3)根据开发计划、施工进度及楼盘销售情况,制定楼盘前期介入计划、接管计划。
(4)根据服务标准、管理方法及公司支持情况,确定组织架构等,人员配备,编制适合本物业的岗位责任制、运作方法等。
(5)针对楼盘规划设计、周边情况、规划配套、环境及业主构成等,制定有针对性的日常管理措施。
(6)根据楼盘前期的接管计划,编制开办费用预算。
(7)按日常管理项目、设备设施、服务项目和管理标准计算管理费收支预算,确定管理费的收费标准。
(8)对楼盘出入、交通、配套设施设备提出合理化建议。
(9)对重点管理内容展开叙述:如车场、财务管理、保安等。
(10)提出各种有特色的管理设想和提升管理服务水平的设想。